Reducerea chiriei în caz de daune provocate de apă: cât și cum procedezi?
Dacă, în calitate de chiriaș, descoperi o daună provocată de apă în locuință, nu poți pur și simplu să reduci chiria cu un procent estimat de tine. Reducerea se aplică prin efectul legii de îndată ce locuința devine considerabil mai puțin utilizabilă din cauza daunei, iar cuantumul ei depinde întotdeauna de amploarea concretă a afectării: o pată umedă în baie este evaluată diferit față de un tavan îmbibat cu apă sau o cameră devenită nelocuibilă în urma unei inundații. Însă, înainte de a stabili orice sumă, trebuie făcut un pas pe care mulți chiriași îl subestimează: notificarea fără întârziere a proprietarului cu privire la defect, fără de care se poate pierde dreptul pentru perioada în care notificarea a fost omisă.
- Chiria se reduce automat de îndată ce locuința devine considerabil mai puțin utilizabilă din cauza daunei provocate de apă; nu este necesară o cerere formală, însă trebuie să poți dovedi amploarea afectării.
- Nu există un tabel fix al reducerilor de chirie. Hotărârile judecătorești publicate privind daunele provocate de apă indică procente cuprinse între aproximativ zece și o sută la sută, în funcție de camera afectată, de intensitatea mirosului, de riscul apariției mucegaiului și de durata situației.
- Defectul trebuie notificat fără întârziere proprietarului, de preferat în scris, precizând locul, data la care a fost descoperit și efectele asupra utilizării locuinței. O notificare întârziată sau omisă poate duce la pierderea reducerii pentru perioada nenotificată și poate atrage obligația de a plăti despăgubiri.
- Dacă nu ești sigur de cuantum, de multe ori este mai prudent să plătești inițial chiria integral, dar să precizezi în mod expres că plata se face sub rezerva solicitării ulterioare a rambursării, apoi să clarifici suma exactă.
Când o daună provocată de apă duce la reducerea chiriei
Temeiul juridic este § 536 alin. 1 BGB: dacă, la predarea locuinței, aceasta prezintă un defect care o face improprie utilizării conform contractului sau dacă un astfel de defect apare în timpul perioadei de închiriere, chiriașul este scutit de plata chiriei pe durata afectării sau plătește doar o chirie redusă în mod corespunzător (§ 536 BGB, gesetze-im-internet.de). Reducerea se aplică prin efectul legii de îndată ce apare afectarea; nu trebuie solicitată mai întâi proprietarului și nici confirmată de acesta. O limitare nesemnificativă a posibilității de utilizare este însă exclusă în mod expres, astfel că o pată pur estetică, fără o restrângere reală a utilizării, nu justifică reducerea chiriei.
În cazul daunelor provocate de apă, printre afectările tipice se numără pereții sau tavanele umezite, mirosul persistent de mucegai, riscul sporit de apariție a mucegaiului, o cameră care nu poate fi folosită temporar și zgomotul produs de aparatele de uscare în timpul lucrărilor de remediere. Importanța cumulată a acestor factori depinde de fiecare caz în parte: două daune provocate de apă care par similare pot duce la procente diferite de reducere dacă diferă durata, camera afectată sau nivelul de zgomot.
Cu cât se poate reduce chiria în cazul unei daune provocate de apă?
Nu există un tabel al reducerilor de chirie stabilit prin lege. O asociație locală a chiriașilor rezumă situația astfel: nu se pot stabili reguli general valabile privind cuantumul reducerii chiriei, deoarece factorul decisiv este măsura în care este afectată valoarea de utilizare a locuinței în cazul concret (Asociația Chiriașilor din Villingen-Schwenningen). Cu toate acestea, hotărârile publicate oferă o orientare utilă cu privire la nivelurile avute în vedere de instanțe în cazuri comparabile.
Exemple din jurisprudență (tabel)
| Instanța și numărul dosarului | Tipul daunei provocate de apă | Procentul reducerii |
|---|---|---|
| LG Berlin, hotărâre din 21.07.2006, dosar nr. 65 S 347/05 | Daună provocată de apă în baie | 10 % |
| OLG München, hotărâre din 20.12.2006, dosar nr. 20 U 4428/06 | Daună provocată de apă, cu bucăți de tavan care se desprindeau și cădeau | 20 % |
| AG Osnabrück, hotărâre din 31.03.1995, dosar nr. 14 C 231/94 | Daună provocată de apă la tavanul sufrageriei | până la 25 % |
| AG Groß-Gerau, hotărâre din 19.07.1979, dosar nr. 21 C 1336/78 | Daună provocată de refularea apei uzate | până la 38 % |
| LG Berlin, GE 1991, 573 | Perete îmbibat cu apă | 50 % |
| AG Schöneberg, hotărâre din 10.04.2008, dosar nr. 109 C 256/07 | Daună cauzată de umezeală, cu podeaua desfăcută și, în plus, funcționarea foarte zgomotoasă a aparatelor de uscare | 20 %, temporar până la 100 % din cauza zgomotului produs de uscare |
Aceste cifre provin din hotărâri publicate privind cazuri individuale (mietminderungstabelle.de) și arată cum au evaluat instanțele respective o anumită situație de fapt, nu ce procent se aplică automat propriului caz. Din experiență, o daună care afectează doar baia și este remediată rapid se situează la limita inferioară a intervalului, în timp ce un tavan îmbibat cu apă în zona de locuit, lucrări de uscare care durează luni de zile sau o locuință temporar nelocuibilă pot justifica procente considerabil mai mari. Zgomotul produs de aparatele de uscare aflate în funcțiune poate fi, de asemenea, luat în calcul și poate spori considerabil o reducere care altfel ar fi moderată.
Notificarea defectului: de ce și cum trebuie chiriașii să raporteze dauna
Conform § 536c BGB, chiriașul trebuie să îl informeze fără întârziere pe proprietar despre un defect apărut în timpul perioadei de închiriere (§ 536c BGB, gesetze-im-internet.de). „Fără întârziere” înseamnă fără amânare culpabilă, de îndată ce este observată dauna, nu după săptămâni de așteptare. Dacă notificarea este omisă, chiriașul pierde dreptul la reducere pentru perioada nenotificată, în măsura în care proprietarul nu a putut remedia problema din cauza lipsei notificării, și poate fi, în plus, obligat să despăgubească prejudiciul rezultat.
În principiu, notificarea defectului se poate face verbal, însă, în caz de litigiu, chiriașul trebuie să dovedească atunci când și în ce mod a făcut notificarea (mietrecht.com). Prin urmare, în practică este mai sigur să trimiți notificarea în scris, prin poștă sau e-mail, descriind concret dauna: camera afectată, data la care a fost descoperită și efectul asupra posibilității de a utiliza locuința. Nu este obligatoriu să se stabilească un termen pentru remedierea problemei, dar acest lucru face notificarea mai concretă și ajută la dovedirea ulterioară a momentului în care proprietarul a aflat despre problemă. Urgența notificării se vede și din viteza cu care umezeala dintr-o zonă afectată se poate transforma într-o problemă de mucegai; dacă vrei să afli cât de repede poate apărea mucegaiul după o daună provocată de apă, găsești acolo o explicație mai detaliată a intervalului de timp.
Ce trebuie făcut în practică: documentarea, termenele și reducerea efectivă a chiriei
De îndată ce observi o daună provocată de apă, ar trebui să verifici mai întâi dacă poți limita cauza. Într-o situație urgentă, acest lucru presupune adesea oprirea alimentării cu apă; dacă nu știi încă exact unde se află robinetul necesar în locuința ta, poți afla din timp cum se găsește robinetul principal de închidere a apei dintr-un apartament, pentru a nu pierde timp într-o situație de urgență. Imediat după aceea, fiecare minut contează pentru documentare: fotografiile și, dacă este posibil, o scurtă înregistrare video cu data vizibilă consemnează aspectul daunei în momentul descoperirii. Data descoperirii este importantă, deoarece ajută la stabilirea faptului că notificarea ulterioară a fost într-adevăr făcută fără întârziere.
Reducerea chiriei: de când și cum
Reducerea se aplică pentru perioada în care afectarea există efectiv, nu retroactiv pentru perioada anterioară și nici automat după ce defectul a fost remediat. În practică, chiriașul reduce suma datorată cu un procent corespunzător afectării estimate și îi comunică în scris proprietarului temeiul acestei decizii, astfel încât acesta să poată înțelege cum a fost stabilită suma.
Plata sub rezerva solicitării ulterioare a rambursării, ca soluție intermediară sigură
Dacă nu ești sigur de cuantumul exact, îți asumi un risc mai mic dacă plătești inițial chiria integral, dar declari în scris că îți rezervi dreptul de a solicita rambursarea sumei plătite în plus. Astfel, te protejezi de riscul de a ajunge din greșeală în întârziere la plata chiriei, situație care poate avea propriile consecințe juridice, în timp ce cuantumul efectiv al reducerii este clarificat ulterior. De îndată ce cauza este remediată, urmează de regulă următorul pas practic, și anume uscarea corectă, cu echipamente profesionale, a pereților și podelelor îmbibate cu apă, care ar trebui documentată și ea pentru evaluarea finală a daunei. Toate dovezile de plată, corespondența completă cu proprietarul și fotografiile originale trebuie păstrate într-un dosar separat, în cazul în care cuantumul reducerii este contestat ulterior.
Dacă proprietarul nu reacționează: asociația chiriașilor, consultanță juridică și prevenție
Dacă proprietarul nu reacționează într-un termen rezonabil sau contestă cuantumul reducerii stabilite, asociația locală a chiriașilor sau un avocat specializat în dreptul închirierilor este punctul potrivit de contact pentru o evaluare care ține cont efectiv de cazul tău. Acest articol oferă informații generale despre cadrul juridic, nu consultanță juridică pentru un caz individual; procentele menționate provin din hotărâri judecătorești publicate, referitoare la alte locuințe și alte daune, și nu pot fi aplicate identic.
Unele daune provocate de apă se dezvoltă treptat, de exemplu din cauza unei racordări care picură sau a unei mici scurgeri care este observată abia după săptămâni, când dauna este deja mult mai mare decât la început. Dacă vrei să observi mai devreme astfel de incidente, poți lua în calcul un detector inteligent de scurgeri de apă cu supapă de închidere. Un astfel de dispozitiv se instalează pe conducta principală de apă, monitorizează permanent debitul de apă și trimite o notificare când detectează un tipar neobișnuit, în timp ce supapa motorizată oprește automat alimentarea.
Un astfel de dispozitiv nu înlocuiește notificarea defectului și nici nu garantează că nu se va produce nicio daună; ghidul despre detectoarele inteligente de scurgeri de apă cu supapă de închidere descrie în detaliu modul în care funcționează împreună funcțiile individuale. Totuși, dacă observi o daună mai devreme, îi poți limita adesea extinderea și durata, ceea ce facilitează ulterior și înțelegerea cu proprietarul privind cuantumul corect al reducerii, deoarece sunt mai puține perioade și daune ulterioare asupra cărora pot exista divergențe.